Revista Qué

22 Mar 2017 | Nuevo Código Urbanístico

El negocio se pone en marcha

El Ejecutivo porteño ya le dio forma a una de las leyes más importantes de la Ciudad, que regulará su planificación. La oposición denuncia que el Nuevo Código Urbanístico será en beneficio de los desarrolladores inmobiliarios. El oficialismo asegura que les cambiará la vida a los porteños. El debate está abierto. La polémica por el […]

El Ejecutivo porteño ya le dio forma a una de las leyes más importantes de la Ciudad, que regulará su planificación. La oposición denuncia que el Nuevo Código Urbanístico será en beneficio de los desarrolladores inmobiliarios. El oficialismo asegura que les cambiará la vida a los porteños.

El debate está abierto. La polémica por el nuevo Código Urbanístico, que aterrizará en escena parlamentaria en cuestión de semanas, tendrá un amplio abanico de objeciones que el oficialismo deberá sortear para darle aprobación en la Legislatura.

Tras el amparo que aletargó la cuestión (la discusión del proyecto estaba pautada, en un principio, para los últimos meses del año pasado), los puntos del nuevo trazado urbanístico de la Ciudad quedaron confeccionados en un largo expediente de más de 800 páginas.

Dicho compendio, al que tuvo acceso Qué, se resolvió en un cúmulo de reuniones que incluyó la participación de varias empresas que buscan sacar rédito del asunto, pero una casi nula participación ciudadana, como lo establece la Constitución porteña en su artículo 1, que dice que Capital Federal organiza sus instituciones autónomas con democracia participativa.

Con muchas especificaciones técnicas, el cuerpo de legisladores de la oposición se tomará el tiempo prudencial para analizar en detalle el proyecto que, desde el Ejecutivo, ya cerraron con moño. Los diputados vaticinan que será un Código en beneficio de las grandes empresas inmobiliarias, “fiel al estilo PRO”, comentaron a Qué en los pasillos del recinto capitalino.

Según contaron a este medio desde sectores que se oponen a diestra y siniestra a la norma, el nuevo Código Urbanístico “está orientado a solucionar los problemas jurídicos de los emprendedores inmobiliarios” que, por ahora, desde lo legal, no cuentan con un respaldo suficiente como para hacer y deshacer a su antojo en determinadas zonas de la Ciudad.

“En los últimos años, los jueces detectaron ilegalidades en varias obras, con alturas no permitidas. Por eso, se ordena-ron las demoliciones de varios edificios. Este Código busca legalizar esas ilegalidades”, contó Jonatan Baldiviezo, abogado ambientalista y miembro del Observatorio del Derecho a la Ciudad.

Fue este organismo el que, a través de un recurso de amparo, frenó el proyecto en 2016, luego de demandar al Gobierno porteño por “violación a la democracia participativa”. Lo que se pidió, en ese entonces, fue que el debate se extendiera, como marca la ley, a cada una de las comunas porteñas y los Consejos Consultivos vecinales. Sin embargo, según Baldiviezo, “solamente se sentaron a dialogar con las empresas y no con la ciudadanía”.

Además, este medio pudo constatar que en ninguno de los 15 distritos porteños se puso el tema seriamente sobre el tapete.

A diferencia del actual Código de Planeamiento, que rige a través de zonificaciones, el nuevo Código Urbanístico implica la creación de Unidades de Sustentabilidad Básica, mediante las cuales se regulan las diversas alturas máximas que tendrán las construcciones en los sectores de la Ciudad.

En muchos casos, esas alturas elevan la capacidad constructiva de las zonas actuales, por lo que “no hay criterio morfológico”, dijo Baldiviezo.

Asimismo, para el diputado del Frente para la Victoria y vicepresidente de la Comisión de Planea-miento Urbano en la Legislatura porteña, Javier Andrade, “el proyecto no resuelve los problemas habitacionales de la Ciudad, sino que beneficia el negocio inmobiliario en desmedro de los habitantes porteños”.

“Es una modificación que re-quiere un tratamiento participativo en el mayor tiempo posible. Pero el Ejecutivo empezó al revés, convocando a los grandes emprendedores inmobiliarios, y después intentó hacer una falsa serie de reuniones en las comunas, juntando a los comuneros”, indicó Andrade.

Sin embargo, fuentes del Gobierno sostienen con vehemencia que, con el Nuevo Código, se buscará modificar zonificaciones viejas de la Ciudad que eran de otra época, y que las mismas serán acordes a la realidad que viven los porteños.

“Hay que cambiar un Código que quedó viejo y que se adecue a cada barrio, respetando la idiosincrasia de cada lugar, pero también atendiendo a la realidad actual. Que la gente pueda trabajar en el mismo barrio donde vive; y para eso, se permitirá la mixtura de usos, tan criticada por la oposición”, esgrimió un funcionario oficialista de alto rango.

Desde el PRO, esquivan el bulto cuando se les consulta por los desarrolladores inmobiliarios que, según la oposición, serán beneficiados con el Nuevo Código. “Durante los encuentros organizados por el Consejo del Plan Urbano Ambiental (Copua), participaron el decano de la UBA (Alberto Barbieri) que es kirchnerista, y el vicedecano (Pablo Mas Velez), que es radical y no PRO”, dijo una fuente calificada del oficialismo.

La misma evitó nombrar a las desarrolladoras inmobiliarias más importantes del país, como lo son IRSA, TGLT, Vizora, Consultatio y los estudios jurídicos y de consultores relacionados con los negocios inmobiliarios de la Ciudad.

En ese mismo sentido, Baldiviezo apuntó que “desde el Gobierno se desentienden de las necesidades de los porteños”, y agregó: “Se llama captación de plusvalía: la inversión pública porteña concentrada en enriquecer a los pro-pietarios aledaños de esas obras, que son los más ricos. Las herramientas de distribución de la riqueza no existen, y ninguna necesidad está siendo atendida”.

Además, Baldiviezo explicó que, en las áreas no consolidadas de la Ciudad, que son de desarrollo prioritario, se liberará el mercado inmobiliario y construirán torres. “La mayoría se encuentra en la zona sur de la Ciudad y en los sectores ale-daños a la General Paz.

Esto generará conflictos urbanos, como sucedió en Puerto Madero, donde hay problemas de fractura entre la ciudad y el río, para que en esas zonas se puedan construir inmuebles suntuosos. Algo que, habitacionalmente, no es lo que la Ciudad necesita.

“La Ciudad necesita crecer, porque no tiene la misma cantidad de habitantes que hace 10 años, por lo que hay que generar nuevos mecanismos para que no pase lo que pasó en el barrio de Caballito, que creció desmedidamente entre 2001 y 2007”, dijeron oficialistas de la Legislatura.

En esta dirección, señalaron: “Hay que pensar qué lugar de la Ciudad queda para que se construyan torres. Eso ya se llevó a cabo en Puerto Madero, y queda Sola-res de Santa María, ya no queda más nada”.

La denuncia por falta de consultas

Tal como adelantara Revista Qué en su edición #106, el Observatorio del Derecho a la Ciudad e integrantes de la Campaña por una Carta del Derecho a la Ciudad demandaron al Gobierno porteño por “violación a la democracia participativa”, en el debate sobre el nuevo Código Urbanístico, que reemplazará al Código de Planeamiento Urbano que rige desde el 1977.

Según la denuncia, se violarían la Constitución de la Ciudad y el Plan Urbano Ambiental (PUA) que ordenan que, pa-ra la deliberación, decisión e implementación del nuevo Código Urbanístico, deben respetarse ciertos criterios a fin de garantizar la participación ciudadana.

El PRO asegura participación ciudadana

El diputado del PRO y presidente de la Comisión de Planeamiento Urbano en el Parlamento porteño, Agustín Forchieri, dialogó con Qué y aseguró que habrá participación de los vecinos porque, “de aprobarse, será un proceso de doble lectura con una audiencia pública de por medio, donde los vecinos de la ciudad van a poder manifestarse. Nosotros, los legisladores, también vamos a tener la posibilidad de participar y manifestarnos en las reuniones de comisión, por lo que habrá diferentes espacios de participación durante su tratamiento”.

¿Qué se puede construir en CABA?

Uno de los principales puntos es que dejen de existir zonificaciones dispares; por ejemplo, barrios sólo residenciales y otros fabriles, para que estos sean más homogéneos.

Además, se eliminará el Factor de Ocupación del Terreno (FOT), fórmula para determinar hasta cuántos metros se pueden edificar en determinada parcela. Se lo reemplazará con un formato de alturas máximas por zona, para preservar las identidades barriales.

Asimismo, se priorizarán los espacios verdes y las peatonales, y se buscará, primordialmente, que se desarrollen los centros barriales, de modo que haya un crecimiento parejo de los distritos que evite la concentración de toda la actividad en el micro y macrocentro. Para el oficialismo, se trata de una actualización sumamente necesaria, para que Buenos Aires tenga un perfil más amalgamado y con mayor espacio público.

Blanquear la ilegalidad actual

El legislador porteño por el Socialismo Auténtico y ambientalista, Adrián Camps, señaló a este medio que el Nuevo Código “abarcaría un mayor volumen de construcción, por ocupación de espacio aéreo. En la actualidad, tenemos al-turas decrecientes desde el centro de la calle hacia las esquinas.

Esto pasaría a homogeneizar las alturas de la construcción. Se puede construir en las esquinas, lo que le da más volumen y perjudica la circulación de aire y las cuestiones ambientales en la Ciudad. Otra característica es el uso de los bajos viaductos ferroviarios, como el que hay en el Parque 3 de Febrero”.

“En la actualidad, es ilegal porque esos viaductos tienen la misma zonificación que el distrito contiguo. Con esto, ellos les admiten a los bajos viaductos todo tipo de uso, menos vivienda, hospital y escuela, con lo que blanquean toda la ilegalidad que tienen ahora”, finalizó Camps.

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