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La Legislatura aprobó la Ley de Plusvalía y Fondo de Hábitat Sustentable
Con 46 votos afirmativos y 10 negativos, los legisladores porteños sancionaron una ley que propone mecanismos para la captación de plusvalía urbana por parte del Gobierno porteño al producirse un aumento de valorización del suelo por acciones del Estado.
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Con el rechazo de Unidad Ciudadana que no acompañará "las políticas urbanísticas de Rodríguez Larreta" y de los bloques de izquierda (PTS, PO, AyL), la Legislatura sancionó la ley Ley de Plusvalía y Fondo de Hábitat Sustentable.Hoy en @LegisCABA vamos a votar una Ley que vengo proponiendo hace años: Ley de Plusvalía y Fondo de Hábitat Sustentable. Gran trabajo en equipo junto a @aforchieri @ceciliaferrero_ @vickyroldan @horaciorlarreta @francomoccia y @arqccolombo pic.twitter.com/UUBMSuXgBL
— maximiliano ferraro (@Maxiferraro) 29 de noviembre de 2018
La norma que entrará en vigencia apenas se publique en el Boletín de Oficial de la Ciudad, fundamenta que "la equidad distributiva exige implementar medidas que garanticen que quienes más se beneficien en el proceso de valorización del suelo, contribuyan de acuerdo a ese incremento en el precio de las propiedades, ya que serán beneficiados por los cambios regulatorios generados por la acción estatal".
Hoy en @LegisCABA vamos a votar una Ley que vengo proponiendo hace años: Ley de Plusvalía y Fondo de Hábitat Sustentable. Gran trabajo en equipo junto a @aforchieri @ceciliaferrero_ @vickyroldan @horaciorlarreta @francomoccia y @arqccolombo pic.twitter.com/UUBMSuXgBL
— maximiliano ferraro (@Maxiferraro) 29 de noviembre de 2018Durante el debate en el recinto diferentes bloques de la oposición consideraron que se trata de una ley "floja", "poco audaz", "mezquina".
El legislador de Partido Socialista, Roy Cortina expresó que se trata de una ley que "´puede favorecer a los desarrolladores inmobiliarios pero también le permita al Estado recaudar, aunque sea un nivel bajo, pero nunca es ganancia para los desarrolladores inmobiliarios.
Además destacó que se trata de una ley insuficiente, y selañó que los desarrolladores inmboliarios quieren este proyecto porque es poco audaz.
Asimismo, expresó:"Perdimos una oportunidad en lo metodológico y en el tiempo que le hemos dedicado a esta ley. Cuando cambie la composición de la legislatura ojala podamos modificarla por una mejor".
Se trata de un instrumento urbanístico que regula el mayor aprovechamiento constructivo de aquellas parcelas donde se genere plusvalía por cambios normativos. El mismo consiste en que quien utilice una constructividad adicional tendrá la obligación de pagar un porcentaje de este plus valor a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Comenzará a regir a partir de su publicación en el Boletín Oficial local.
Existe una correlación entre la calificación urbanística del suelo y su precio. Así, el precio del suelo se torna más elevado a medida que la densidad constructiva es mayor. Esto indica que con un cambio de normativa urbanística se puede inducir desde el Estado en el aumento patrimonial de un privado.
El Pleno consideró que en vistas de la aprobación del proyecto de ley del nuevo Código Urbanístico se hace necesario promover un instrumento para la captación de plusvalías urbanas generadas por las decisiones regulatorias del Estado sobre edificabilidad que redundan en una mejora de la productividad de las inversiones urbanas que se realizan en los lotes, con su consecuente aumento de valor.
Por otra parte, se argumentó que la equidad distributiva exige implementar medidas que garanticen que quienes más se beneficien en el proceso de valorización del suelo, contribuyan de acuerdo a ese incremento en el precio de las propiedades, ya que serán beneficiados por los cambios regulatorios generados por la acción estatal.
"La captura de parte de estas plusvalías brindará nuevos recursos a las cuentas públicas que estarán disponibles para financiar los mayores gastos en infraestructura que la nueva edificabilidad demande, y que serán necesarios para el desarrollo territorial equitativo y sustentable, objetivo de este gobierno" esgrimieron las Comisiones de Planeamiento Urbano y de Presupuesto, Hacienda, Administración Financiera y Política Tributaria que aconsejaron la sanción.
"La disponibilidad de fuentes alternativas de recursos para solventar la infraestructura y equipamiento, en caso de necesidad de expansión de las mismas, se articula con el otorgamiento responsable de permisos de obra" afirmaron.
"El Derecho para el Desarrollo Urbano y Hábitat Sustentable es una herramienta de captura de plusvalía y también una herramienta de gestión para la financiación del desarrollo y una manera de ejercer el poder regulatorio del Estado, que permita el uso sustentable y equitativo del suelo" se sostuvo.
El Derecho fue incluido como ingreso no tributario en el presupuesto anual del GCABA al igual que el Derecho de Construcción y Delineación. "Su naturaleza -expresan los fundamentos- no se encuadra en un impuesto ya que no constituye una imposición con origen en la relación eminentemente unilateral entre el fisco y el contribuyente. Por el contrario, los derechos derivan esencialmente de un acto de voluntad del particular, que solicita del Estado la prestación de un servicio público que lo va a beneficiar de manera directa y específica. Los Derechos generan una relación de tipo bilateral. En este caso el permiso de obra que posibilita el mayor aprovechamiento del suelo en edificabilidad es el que permite usufructuar un beneficio especial dado por la mayor valorización del predio que una nueva norma posibilita respecto a la situación anterior".
Alícuotas diferenciadas
A los efectos del cálculo de la valorización del suelo, la nueva ley incluye una tabla de valores de incidencia del suelo en UVA’s generado por la Dirección General de Datos, Estadística y Proyección Urbana. Para ello, esta Dirección General dependiente de la Subsecretaría de Planeamiento del Ministerio de Desarrollo Urbano y Transporte, cuenta con antecedentes de haber desarrollado durante más de 15 años una actividad constante en el relevamiento de precios de inmuebles en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, lo que ha permitido ser una referencia relevante en el análisis de la evolución del mercado inmobiliario para los profesionales del sector y el ámbito académico.
La flamante normativa se orienta a establecer criterios en la distinción de diferentes áreas para atender el reparto de cargas y beneficios en función del grado de desarrollo del suelo sobre el que se sitúan. Esto implica contribuir a políticas que alimenten un desarrollo territorial equilibrado.
Se asignaron alícuotas diferenciales por zonas con el propósito de equilibrar el impacto en los valores del suelo al exigir una mayor compensación a aquellos barrios con mayor consolidación de su edificabilidad. Estas alícuotas serán revisadas periódicamente atendiendo a la recuperación de algunas zonas de la ciudad como ocurre por ejemplo en Parque Patricios, con respecto a su situación anterior a la implementación del Distrito Tecnológico.
Se creó un Fondo especial
Se creó el Fondo Público “Hábitat Sustentable” que "se integrará con lo recaudado mediante el pago de los Derechos para el Desarrollo Urbano y el Hábitat Sustentable cuyo destino será el financiamiento de obras de infraestructura de transporte y servicios, equipamiento social, espacios públicos, vivienda social, promoción del alquiler social, reurbanización de villas y todas aquellas obras contempladas en los planes de sector, priorizando las zonas de mayor vulnerabilidad social y las de mayor déficit en las siguientes variables: 1) proximidad de la red de transporte; 2) calidad de la vivienda; 3) proximidad a espacios verdes y 4) proximidad a equipamientos de sustentabilidad social.
El fondo público “Hábitat Sustentable” deberá transferir anualmente el 6% de los fondos al Fondo Especial de Recuperación de Edificios Catalogados (FEREC)".
Porcentajes por Zona
Según el artículo 20 "a los efectos de lo dispuesto en el artículo 328 del Código Fiscal, las alícuotas para cada zona son: Zona 1: 10% - Zona 2: 18% - Zona 3: 27% - Zona 4: 35%".